¿Seguirán bajando las tasas hipotecarias? – Informe completo de JP Morgan
Conclusiones clave
- Se espera que la Reserva Federal reduzca las tasas en al menos 100 puntos básicos hasta fines de 2024.
- Como tal, las tasas hipotecarias primarias podrían caer hasta 60 puntos básicos durante el próximo año, y aún más si el mercado de tasas comienza a incorporar más recortes de los que se esperan actualmente.
- Las tasas hipotecarias más bajas podrían impulsar las ventas de viviendas, siempre y cuando un mercado laboral más débil no debilite materialmente la demanda de los consumidores.
La inflación persistente y el contexto de tipos de interés “más altos durante más tiempo” han encarecido los préstamos, lo que ha afectado significativamente a los tipos hipotecarios estadounidenses, que alcanzaron el 8% en octubre de 2023, el nivel más alto desde el año 2000.
Desde entonces, los tipos han rondado el 7% y recientemente han caído al 6,44% en agosto debido a los temores de una recesión.
Con el enfriamiento de la inflación, la desaceleración del crecimiento económico y recortes de las tasas de interés en el horizonte, ¿se espera que las tasas hipotecarias bajen aún más?
¿Hasta dónde bajarán las tasas hipotecarias?
JP Morgan Economic Research predice que la Reserva Federal (Fed) reducirá las tasas en al menos 100 puntos básicos (pb) hasta fines de 2024, lo que debería ayudar a impulsar las tasas hipotecarias primarias algo más abajo.
La Reserva Federal se centrará en reducir la tasa de los fondos federales, y la mayor parte del impacto probablemente se sentirá en el extremo inicial de la curva de rendimiento.
“Las hipotecas suelen descontar los precios de los bonos del Tesoro a largo plazo, por lo que, en un primer momento, la caída en el extremo inicial de la curva parecería tener un impacto moderado en las tasas hipotecarias, tal vez solo alrededor de 20 puntos básicos”, dijo Nick Maciunas, director de investigación de MBS de agencias en JP Morgan.
Sin embargo, hay dos canales adicionales por los cuales una curva de tasas más pronunciada podría resultar en tasas hipotecarias primarias más bajas.
El primero es comprimiendo el diferencial primario/secundario, o la diferencia entre la tasa hipotecaria primaria (lo que paga el prestatario) y la tasa hipotecaria secundaria (lo que se negocian los MBS, o títulos respaldados por hipotecas, en el mercado secundario).
“Actualmente, ese diferencial está elevado en alrededor de 20 puntos básicos en comparación con los niveles de 2018. Si la curva vuelve a empinarse y la volatilidad disminuye, ese diferencial podría comprimirse”, explicó Maciunas.
Además, los inversores en MBS exigen actualmente una prima sobre los bonos del Tesoro para compensar los riesgos de prepago debido a la curva de rendimiento invertida y la elevada volatilidad.
“Los inversores en MBS ofrecen a los prestatarios una opción de prepago. Cuando la curva está invertida, esa opción tiene más posibilidades de ganar dinero en el futuro, y las opciones son más valiosas cuando la volatilidad es mayor. Una curva más pronunciada y una volatilidad menor podrían ayudar a que la base MBS/Bonos del Tesoro se comprima otros 20 a 30 puntos básicos”, dijo Maciunas.
“En total, las tasas hipotecarias primarias podrían caer hasta 60 puntos básicos durante el próximo año, si se concretan los contratos a plazo, y aún más si el mercado de tasas comienza a incorporar más recortes de los que se esperan actualmente”, agregó Maciunas.
¿Cómo afectan las tasas hipotecarias al mercado inmobiliario?
Las elevadas tasas hipotecarias han reducido las ventas de viviendas al reducir la asequibilidad.
También han ejercido presión sobre los propietarios actuales de viviendas con hipotecas de tasa ajustable (que se revisan una o dos veces al año en función de los costos de endeudamiento actuales), cuyos pagos mensuales se han disparado.
Esto se refleja en los datos de ventas recientes.
Las ventas de viviendas pendientes, que superaron a las de viviendas existentes por uno o dos meses, se recuperaron ligeramente de sus mínimos históricos y aumentaron un 5 % intermensual en junio, pero esto no ayudó a revertir la reciente debilidad del mercado inmobiliario.
“Las ventas siguen deprimidas debido a los desafíos de asequibilidad, y el inventario se mantiene muy por debajo de los niveles previos a la pandemia”, observó Abiel Reinhart, economista de JP Morgan.
De hecho, la confianza general en el mercado inmobiliario sigue siendo bastante moderada según el índice del mercado inmobiliario (HMI) de la NAHB/Wells Fargo, que hace un seguimiento del sentimiento general entre los constructores.
“El índice apenas varió en julio, cayendo a 42 desde 43 en junio. Ha bajado desde un máximo reciente de 51 en marzo/abril, pero desde finales de 2022 el índice ha estado oscilando dentro de un rango que está considerablemente deprimido en relación con los valores anteriores a la COVID, en consonancia con el lastre que suponen las altas tasas hipotecarias para el mercado inmobiliario”, añadió Reinhart.
Sin embargo, las perspectivas para el mercado inmobiliario podrían mejorar si las tasas hipotecarias bajan.
“Con la caída de las expectativas sobre las tasas de interés después del informe de empleo de julio, las tasas hipotecarias podrían bajar, lo que probablemente beneficiaría las ventas a finales de este año, siempre que un mercado laboral más débil no socave materialmente la demanda de viviendas”, dijo Reinhart.
Esto, a su vez, podría ayudar a apuntalar el sector de la construcción de viviendas.
“En la medida en que las tasas de interés se estabilicen, a menos que se produzca una recesión de mediana a gran magnitud, esperamos un sólido crecimiento del valor contable junto con balances muy sólidos durante los próximos dos años”, dijo Michael Rehaut, director de Construcción de Viviendas y Productos de Construcción en EE. UU. en JP Morgan.
“En general, creemos que el sector debería seguir beneficiándose de fundamentos sólidos, incluido un contexto de oferta y demanda aún favorable, en particular impulsado por una oferta bastante ajustada en todo el mercado de la vivienda en general”.